- -Luglio 2, 2025
- -Diritto tributario, News
L’Agenzia delle Entrate, con risposta n. 392/2023, chiarisce che l’IVA è detraibile per immobili abitativi destinati esclusivamente a casa vacanze con attività commerciale.
IVA detraibile su immobili abitativi per casa vacanze: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’acquisto di un immobile a destinazione abitativa da parte di un’impresa suscita da sempre perplessità in merito alla detraibilità dell’IVA. Secondo la disciplina generale dell’art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del DPR 633/1972, l’IVA relativa all’acquisto di fabbricati abitativi non è detraibile, salvo eccezioni tassativamente previste.
Tuttavia, con la risposta a interpello n. 392/2023, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un principio fondamentale: quando un immobile abitativo viene adibito in via esclusiva all’attività di casa vacanze o locazione turistica con prestazioni soggette a IVA, la detrazione dell’imposta è legittima.
Un caso concreto: la gestione imprenditoriale dell'immobile
Nel caso analizzato nell’interpello, una società intendeva acquistare una villa (accatastata A/7) da destinare alla locazione turistica, continuando l’attività già in essere e affidandone la gestione a un soggetto terzo (outsourcer) tramite mandato con rappresentanza.
L’attività non si limitava alla mera locazione ma comprendeva servizi tipici dell’ospitalità para-alberghiera, come la pulizia, il cambio della biancheria e la gestione completa delle prenotazioni tramite piattaforme online. La società, pertanto, chiedeva se l’IVA sull’acquisto – assoggettato ad aliquota del 10% in quanto operazione effettuata entro cinque anni dalla ristrutturazione – potesse essere integralmente detratta.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
a risposta è stata positiva, con una motivazione precisa: se l’attività esercitata è di natura imprenditoriale e le prestazioni sono imponibili, l’IVA assolta a monte è detraibile, anche se l’immobile ha natura abitativa.
Secondo l’Agenzia, infatti:
“In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative” (Risposta n. 392/2023).
Questa posizione conferma e rafforza precedenti orientamenti (es. Risoluzione n. 18/E del 2012), secondo cui l’uso effettivo prevale sulla classificazione catastale, se coerente con l’attività d’impresa.
La distinzione tra uso personale e attività ricettiva
Il punto dirimente resta dunque l’effettivo utilizzo commerciale dell’immobile. Non è sufficiente dichiarare un intento imprenditoriale: occorre dimostrare la concreta esecuzione di un’attività economica strutturata, non promiscua, conforme alle normative regionali e idonea a generare prestazioni imponibili.
Tra gli elementi indicativi dell’attività commerciale:
iscrizione alla Camera di Commercio;
apertura di partita IVA con codice ATECO coerente;
contratti di gestione o outsourcing;
servizi offerti al cliente (pulizia, accoglienza, ecc.);
fatturazione soggetta a IVA (aliquota 10%).
In assenza di tali presupposti, l’operazione potrebbe essere considerata patrimoniale, rendendo l’IVA non detraibile.
Conclusioni operative
Il principio espresso dall’Agenzia è chiaro: quando un immobile abitativo è impiegato esclusivamente nell’ambito di un’attività ricettiva soggetta a IVA, la detraibilità dell’imposta è pienamente ammessa, anche se catastalmente l’immobile non è classificato come “strumentale”.
La risposta n. 392/2023 rappresenta quindi una guida importante per imprese e professionisti che intendono investire in immobili per locazioni brevi o attività turistiche, a condizione che tali attività siano strutturate e conformi alla normativa.
FAQ - Domande frequenti
👉 Posso detrarre l’IVA se uso l’immobile per affitti brevi tramite Airbnb?
Sì, se operi con partita IVA e le locazioni sono imponibili. L’uso occasionale senza partita IVA non consente la detrazione.
👉 Se acquisto l’immobile come privato e poi lo conferisco a una società, si può detrarre l’IVA?
No, la detrazione deve avvenire al momento dell’acquisto, da parte del soggetto passivo IVA che utilizzerà il bene.
👉 Le prestazioni di alloggio turistico sono sempre imponibili IVA?
Dipende: le prestazioni alberghiere e simili lo sono. Gli affitti di immobili abitativi sono esenti, salvo opzione per l’imponibilità in certi casi (art. 10 DPR 633/72).
Autore
RIPRODUZIONE RISERVATA