- -Giugno 16, 2025
- -Diritto amministrativo, Diritto societario
Costruzioni sul demanio e nullità degli atti privi di titoli edilizi
Costruzioni su Demanio: Il Principio dell'Accessione Determina la Proprietà
La recente sentenza del Tribunale di Paola ha chiarito un aspetto fondamentale del diritto immobiliare ovvero ciò che può accadere quando si tenta di trasferire beni costruiti su aree demaniali senza rispettare le prescrizioni urbanistiche. Il caso analizzato riguarda la nullità di un atto di compravendita per mancanza delle menzioni urbanistiche obbligatorie, evidenziando le complesse dinamiche che regolano i rapporti tra demanio pubblico e costruzioni private.
Il Principio dell'Accessione nel Demanio Marittimo
Quando un privato costruisce su aree demaniali, entra in gioco il principio di cui all’art. 934 c.c. (accessione), secondo tale norma, qualunque costruzione esistente sopra il suolo appartiene al proprietario dello stesso.
Nel caso del demanio marittimo, le costruzioni realizzate dai privati diventano automaticamente di proprietà dello Stato, indipendentemente da chi le abbia materialmente edificate.
Di recente la giurisprudenza ha stabilito che il principio dell’accessione si applica anche ai beni demaniali.
Il Trasferimento di Terreni con Sovrastanti Fabbricati
Aspetto importante emerso dalla sentenza di merito afferisce al trasferimento di terreno sul quale insiste la costruzione. Quando viene venduto un terreno, in assenza di diversa pattuizione scritta, il trasferimento include automaticamente anche i fabbricati eventualmente sovrastanti. Tale principio assume particolare rilevanza nel caso di aree demaniali, dove le costruzioni, acquisite per accessione dallo Stato, vengono trasferite insieme al terreno.
Tuttavia, il trasferimento negoziale dei fabbricati è soggetto a stringenti requisiti di forma, nello specifico, l’art. 46 del DPR 380/2001 stabilisce che gli atti di trasferimento di edifici sono nulli se non contengono l’indicazione degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tale nullità, definita “testuale” e riconducibile al terzo comma dell’art. 1418 del Codice civile, colpisce anche i trasferimenti di terreni quando comportano il trasferimento di fabbricati non espressamente esclusi dall’atto.
La legge, però, prevede una possibilità di “sanatoria” per gli atti nulli per mancanza delle menzioni urbanistiche. L’art. 46, comma 4, del DPR 380/2001 stabilisce che gli atti possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo che contenga la menzione omessa.
Tuttavia, questa possibilità è subordinata al fatto che la mancanza delle indicazioni non dipenda dall’insussistenza del provvedimento concessorio al momento della stipula. Ciò che importa sottolineare, che la conferma costituisce una facoltà, non un obbligo. Come evidenziato nella sentenza, “l’esercizio di tale potere non è coercibile attraverso una imposizione giudiziale né superabile mediante una pronuncia giudiziale sostitutiva“.
Demanio Marittimo e Poteri Comunali
Un aspetto il più delle volte trascurato riguarda i poteri dei Comuni sulle aree demaniali, nel senso che i Comuni mantengono il potere di vigilanza e sanzionatorio sull’attività urbanistico-edilizia anche su aree demaniali, potendo legittimamente emanare ordinanze di sgombero in caso di occupazioni abusive. La realizzazione di manufatti su suolo demaniale in assenza di titolo edilizio configura un abuso che il Comune è tenuto a reprimere con provvedimenti dal contenuto vincolato.
1. Le conseguenze della nullità
Nel caso esaminato, la nullità dell’atto di compravendita ha comportato l’obbligo di restituzione delle somme versate dall’acquirente, in quanto i pagamenti eseguiti devono ritenersi privi di causa.
La nullità impedisce inoltre l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 del Codice civile, poiché manca il presupposto della proprietà in capo al venditore. Come precisato dalla giurisprudenza, “il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per contrarietà a norma imperativa di legge“.
2.Prospettive Future
La sentenza analizzata rappresenta un importante precedente per la gestione dei rapporti tra privati e demanio pubblico. Essa chiarisce che non è possibile aggirare le prescrizioni urbanistiche attraverso atti di trasferimento formalmente corretti ma sostanzialmente viziati dalla mancanza delle menzioni obbligatorie. Inoltre, la decisione sottolinea l’importanza di una verifica preventiva della regolarità urbanistica e catastale degli immobili oggetto di trasferimento, particolarmente quando si tratta di beni costruiti su aree demaniali. La mancanza di tale verifica può comportare non solo la nullità dell’atto, ma anche significative conseguenze economiche per le parti coinvolte.
La tutela del demanio pubblico richiede pertanto un approccio rigoroso e attento alle prescrizioni normative, che non ammette deroghe o interpretazioni estensive in favore dei privati. Solo attraverso il rispetto scrupoloso delle procedure previste dalla legge è possibile garantire la legittimità dei trasferimenti immobiliari e la tutela dell’interesse pubblico sotteso alla disciplina demaniale.
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